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想開餐廳?資深地產達人教你計算店租成本限度比例!

現在上班族很薪酸,許多人選擇轉行,投入門檻較低的餐飲業,但畢竟辦公室待久了,自己當老闆,思維絕對不一樣,光是找店面、做裝潢,就有很多租賃功課要做,縱橫商仲領域近30年的上古地產總監陳虹安,分享一般仲介不會跟你說的地產、房屋出租買賣秘辛。

 

不管是房屋投資,還是買賣店面,任何長期關心商用不動產走向的過來人,都會建議新手首重地段挑選,陳虹安提醒,在選地段的時候,一定要注意店面的租金,能不能壓在營業額的限度比例中。

 

做餐飲有3大經費,包含租金、人事費用、食材成本,這3大成本會決定利潤,必須壓到小於營業額7成才能獲利,若先決條件是人事、食材壓到6成左右,那租金只能占營業額的1成,所以在挑選地段的時候,要注意該店面租金,是否能創造10倍的營業額。

 

然而,都市與近郊的租金也有差距,可以透過商用不動產標售會,不管有沒有商圈改造,都市的地段,租金會在營業額的1成以上,所以另外2種成本就必須刪減,才能將整體成本控制在7成以內,而郊區的租金,雖然條件不同,但3大經費不能超過7成的定律不會改變。

 

而,店面設計除了整體概念以外,也要考慮到員工的動線跟其他隱藏成本,設計店面時,要先決定出入口、座位、廚房、洗手間、收銀櫃檯、員工休息室等等配置。裝潢方面,無論是否打算複合經營,要注意是否好打掃、好維護,才能營造整體氣氛。

 

等到這些都出來以後,就要開始找人施工了,陳虹安建議,此時不妨出動自有人脈,或是找合作過的上游廠商介紹,若是直接發包給創業顧問,請一定要索取報價單,以及簽署履約保證書喔!


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