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資深不動產達人揭密!仲介不會告訴你的選店面3鐵律

一、人潮、車潮,就是錢潮!

不少建商有一個迷思,就是不管這個點好不好做生意,只要面對大馬路,建商直接蓋間有騎樓的店面,再向消費者灌迷湯,說:「店面會一個拉一個,所以你在這邊開店後,肯定有更多人來這邊造市,到時你就發財啦!」但事實並非如此美好,許多用這個概念萌發的新市鎮,都得等上十來年,才有一點點聚落的形成,直接胎死腹中的也不在少數。

 

很少店家有如此大的資本,可以撐過這段不明確的等待期,經過統計,開門營業的新店面,通常在2年內,會有一半歇業,5年後,還在經營的,剩不到3分之1,這群人總有一個自我安慰的想法,就是:「地點差一點沒關係,租金便宜就好,其他努力做生意補回來。」完全忽略「人潮、車潮」才是店面價值的關鍵。

二、行前規劃很重要!

什麼鍋配什麼蓋!在選址的時候,一定要了解店面所在地的消費需求,大的店面不一定好,小的店面也不一定弱,必須掌握需求型、連鎖型,如此一來,社區內的小店面,一樣可以經營得紅不讓!千萬別為了想要大面積,就放掉適合做生意的好地段。

 

這樣的理論,源於消費心理學,消費者其實對商家的店面大小,感覺並不強烈,他們在意的是,店家是否能提供優質的商品與服務,這也是為什麼網路購物不需要店面,也可以日進斗金的原因。

 

而投資型顧客的規劃重點,在於不要買到自用型規劃的標的,最好是入主連鎖企業願意租下的物件,因為自用型經營,大都是一般小本生意,在資金有限的情況下,租金漲幅也會受到限制,對店東來說比較不穩定。

 

上古地產總監陳虹安表示,這邊提到的連鎖型店面,有這幾種特徵:

1、三角窗:最好是三角窗,地坪不小於60坪。
2、大面寬:面寬是房子正面,東牆到西牆的距離,大面寬的店面比較顯目,也影響店面前的停車空間。
3、坪數充足:1樓室內坪,至少要超過20坪。
4、好停車:連鎖型店面一定要好停車,甚至能停2台以上。

三、要看價值,別只看價格!

店面熱絡程度,絕對與店東開價成正比,當一個物件低於市場行情的時候,必須謹慎觀察是哪邊出了問題,不要只在意價格低不低,天真幻想自己慢慢經營就會好轉。

 

在實務上,最殘酷的真相就是,如果這個店面一直下殺,價格一跌再跌,不管景氣好不好,就是沒人敢進駐,那必定有它的問題存在,必須謹慎評估,畢竟我們是買店做生意,有人潮才會有錢潮!如果手頭資金不足,也可以先租來觀察,不用馬上付一大筆出去。

 

上古地產商業仲介總監陳虹安語重心長地分析,開店以後,樣樣都是成本,就算人潮不好,也不可能不支付營運開銷,甚至花錢做廣告也沒用,所以不要糾結在價格上面,一定要耐住性子,找尋最理想的店面。


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